İstanbul, uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının gözünde yükseliyor

Yabancı yatırımcılar geçen yıl 20’nci sırada yer alan İstanbul’un seçimle geçen 2015 yılı ve Orta Doğu’daki çatışmalar gibi nedenlerle hala olması gerekenden geride kaldığını, gelecek yıllarda daha yüksek bir sıçrama beklediklerini söylüyor

 Urban Land Institute (ULI) ve PwC’nin uluslararası yatırımcıların Avrupa gayrimenkul sektörü yatırım kararlarına ışık tutan araştırması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2016 Raporu’nun sonuçları İstanbul’da yapılan toplantı ile kamuoyuyla paylaşıldı. Raporun “En İyi Yatırım Pazarları” listesine göre 2015 yılı raporunda uluslararası gayrimenkul yatırımcısının en çok tercih ettiği Avrupa şehirleri arasında 20‘nci sırada yer alan İstanbul, bu yıl 14‘üncü sıraya yükseldi. Rapora göre Avrupa gayrimenkul sektöründe 2016 yılında en çok yatırım çekmesi beklenen ilk beş şehir ise sırasıyla Berlin, Hamburg, Dublin, Madrid ve Kopenhag oldu.

Araştırma sonuçlarına göre günümüzde yatırımcılar ülkelerden ziyade şehir ve varlıklara odaklanıyor. Ayrıca hızlı şehirleşme ve demografik değişimlerle birlikte öne çıkan sağlık, otel, öğrenci konutları ve veri merkezleri gibi alternatif, operasyonel sektörlere yönelik ilgi artıyor. Alternatif sektörlere yatırım yapabileceğini söyleyen katılımcıların oranı geçen yıl yüzde 28 iken bu yıl yüzde 41’e yükseldi. Teknolojideki ilerlemeler ve ekonomik koşullardaki iyileşmeden yararlanan cadde perakendeciliği ve lojistik sektörlerinin de 2016 yılında iyi bir performans sergilemesi bekleniyor.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2016 Rapor sonuçlarının açıklandığı toplantıda, sektörel gelişmeleri ve 2016 yılına dair beklentileri yorumlayan PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu rapor sonuçlarının ülkemiz gayrimenkul sektörü ile ilişkisini de şu sözlerle değerlendirdi:

“Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2016 Raporu’na göre bu yıl siyasi belirsizlik nedeniyle yatırımcılar Rusya, Türkiye, Yunanistan ve İskoçya’ya çekimser bakıyor. Yatırımcıların tercihlerinin 2015’te gerçekleşen seçimlere ve coğrafi olarak ülkemizin içinde bulunduğu çatışma ortamına rağmen geçen yıla göre İstanbul’u daha iyi sıralamaya koyuyor olması aslında gayrimenkul dinamikleri açısından sorunlardan kurtulmuş bir Türkiye’nin önemli bir tercih merkezi olacağını gösteriyor.  Öte yandan “gelişme potansiyeli” açısından İstanbul’un ilk 10 Avrupa kenti arasında - 7. Sırada – gösterilmesi, 2008 global krizi öncesi zirvede yer alan Türkiye gayrimenkul pazarının potansiyelini göstermesi açısından umut verici.

Önceki yıllarda olduğu gibi bu yılki rapor sonuçları da gösteriyor ki yatırımcılar işlem hacminin yüksek olduğu, sadece ekonomik ve siyasi değil mevzuat istikrarının da bulunduğu kentlere yöneliyorlar. Getiri beklentileri mutlaka önemli ama bundan daha da önemlisi satın alınabilecek varlıkların alımında kullanılabilecek alternatif enstrümanların bulunduğu; ekonomik, siyasi ve mevzuat istikrar ortamı içinde, işlem hacminin yüksek olduğu bir “pazar” yaratabilmek. Bu yolda ilerleyebildiğimiz ölçüde demografik gücümüzle ve ekonomik potansiyelimizle Avrupa’da zirvede olmak mümkün olabilecek.”

ULI Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Ayşe Hasol Erktin ise raporda öne çıkan veriler hakkında şunları söyledi:

“Emerging Trends Raporu, yatırımcılara Avrupa kentlerini karşılaştırmalı olarak aktarıyor. Yerel olduğunu sandığımız son sektör olan gayrimenkulün de küreselleştiğinin kanıtı. Ülkemizde edindiğimiz gayrimenkul deneyimiyle dünyaya açılmamız gerektiğinin somut bir göstergesi. Avrupalı yatırımcıların bize yöneldiği kadar biz de yurtdışına ulaşabiliriz. Ülke ekonomisinin zorlandığı bir dönemde, bir yandan yaşanabilir kentlerin planlanması ve gayrimenkulde kurumsallaşmayla ilgili iç sorunlarımızı çözmeye çalışırken; diğer yandan dış fırsatlara göz dikebiliriz.

İşte bu noktada, çıkar veya kar amacı gütmeyen bağımsız bir düşünce kurumu olan ULI (Urban Land Institute), 1930’lardan bu yana tecrübe ve bilgi birikimini bize sunuyor. Yaşadığımız sorunları dünyada birileri daha önce yaşamış mı? Dünyada güncel gayrimenkul eğilimleri nelerdir? Gayrimenkulde yenilikçilik ve teknoloji nereye gidiyor? Bu ve bunun gibi soruların cevabını ULI bizlerle paylaşmaya hazır. Yayınlanan raporun da bu çerçevede değerlendirilmesini diliyorum. ”

Avrupa’da yatırımcılar göçmen sorununu önemsiyor

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2016 Raporu’na göre yeni gayrimenkul geliştirme projeleri, mevcut varlıkların satın alınmasına kıyasla çekici bir alternatif olarak öne çıkıyor. Raporda, önümüzdeki 3 ila 5 yıl arasında gayrimenkul yatırım stratejilerini etkileyecek en temel gelişmelerin arasında küresel sermaye akışı, bölge/şehirlerarası ekonomik performansın değişim göstermesi, jeopolitik riskler, teknolojik dönüşüm, demografik değişiklikler ve iklim değişikliği/kaynakların azlığı maddeleri yer aldı. Araştırmaya katılanların yüzde 10’undan fazlası ise Orta Doğu’dan gelen göç akımının gündemlerinde yer aldığını belirtti.

Bu gelişmelerle birlikte Avrupa gayrimenkul sektörü, pazara sermaye akışı konusunda 2015’ten daha az umutlu. 2015 yılında katılımcıların yüzde 71’i yeniden finansman ya da yeni yatırımlar için öz sermaye miktarının artacağını söylerken, bu yıl bu oran yüzde 55 olarak gerçekleşti.

2016 için Avrupa’da En İyi Yatırım Pazarları

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2016 Raporu’na göre 2016 yılı için Avrupa'daki en iyi beş gayrimenkul pazarının aşağıdaki şehirler olacağı öngörülüyor:

1. Berlin – Almanya’nın başkenti geçen yıl elde ettiği birinciliği bu yıl da korudu; 2016’da hem yatırım hem de geliştirme beklentilerinde tablonun en üst sırasında yer alıyor. Yaratıcı kesim ve teknoloji şirketlerinin Berlin’e akın etmesi, şehrin bugüne kadar gördüğü en güçlü ofis kiralama/satın alma dalgasını da kuvvetlendirdi. Genç, uluslararası ve çeşitlilik içeren çalışan tabanı ve düşük yaşam maliyeti de şehrin ilerlemesinde başı çekti.

 

2. Hamburg – İkinciliği Dublin’den alan Hamburg, gelecekteki kiracıların ihtiyaçlarına cevap veren dinamik bir şehir olduğunu kanıtladı. Yıl içinde, 2015’in üçüncü çeyreğine kadar yapılan ve yarısından fazlası yabancı alıcılardan gelen 5 milyar euro’yu aşkın yatırım ile Hamburg, Avrupa’nın en aktif altıncı pazarı oldu. Çok çeşitli kiracı tabanına sahip olan şehirde, talep birçok KOBİ’nin de faaliyet gösterdiği medya, iş hizmetleri ve ticaret sektörlerinden geliyor. Boş ofislerin oranı tarihi dip seviyelerinde seyrederken, inşaatların 2016’da artması ve yaratılacak 127.000 metrekare yeni ofis alanının mevcut sınırlı arzı rahatlatması bekleniyor.

 

3. Dublin – Dublin halen bol sermaye çekmeye devam ediyor ancak araştırmaya katılanların çoğu, İrlanda’nın başkentinin fırsatçı getirilerde doyum noktasına ulaştığı konusunda hemfikir. Şehirde en yüksek toplam getiriyi, hâlihazırda şehre yatırım yapmış olan veya çok yakın dönemde yatırım yapmayı planlayanların göreceği tahmin ediliyor. Dublin’deki ofislerde kira pazarında büyüme görülmesi beklenirken, artan ofis alanı talebinin gelecek birkaç yıl boyunca karşılanması ise pek muhtemel görünmüyor. Dublin’de perakende sektöründeki toparlanma henüz başlarken, şehir perakende varlıkları satın alma peşinde yüksek hacimli sermayenin gelişine tanıklık ediyor.

 

4. Madrid – İspanya ekonomisindeki iyileşmeye paralel olarak, hem kurumsal hem de fırsatçı yatırımcılar Madrid’e akın ettiler. 2015’in üçüncü çeyreğinde sona eren dört çeyrek boyunca, şehir, Avrupa’daki en aktif beşinci gayrimenkul pazarı olarak 5 milyar Euro’nun üzerinde yatırım çekti. Bununla birlikte, şehirdeki artan fiyatlar ve yüzde 4’ün altındaki birincil ofis getirileri 2016’da yatırımcıları caydırabilir.

 

5. Kopenhag – Bir zamanlar sıkıntılı bir pazar olarak değerlendirilen Kopenhag, artık yatırım fırsatları ile de dikkat çekiyor. Danimarka’nın başkenti, güçlü bir entelektüel sermaye ortamı yaratan biyoteknoloji sektöründeki gelişime şahitlik etti. Şehirdeki boş ofis oranı, kısmen ofisleri konuta dönüştürme faaliyetlerindeki güçlü eğilimden ötürü kontrol altına alındı. Her ne kadar getiriler düşüyorsa da (2015’in son çeyreğinde birincil ofislerde yüzde 4,5’tan 4,25’e indi), araştırmaya katılanların çoğu halen Danimarka’yı ofis, kiralama ve konutta cazip bir pazar olarak değerlendiriyor. Şehirde yeni bir hafif raylı hat koridorunun geliştirilmesi ile uzun vadede başka fırsatların önünün açılması da muhtemel.

Mevcut Emlak Yatırımları Bakımından En İyi 20 Avrupa Şehri

 

Sıralama	2016	2015
1	Berlin	Berlin
2	Hamburg	Dublin
3	Dublin	Madrid
4	Madrid	Hamburg
5	Kopenhag	Atina
6	Birmingham	Birmingham
7	Lizbon	Kopenhag
8	Milano	Amsterdam
9	Amsterdam	Lizbon
10	Münih	Londra
11	Stockholm	Münih
12	Barselona	Milano
13	Budapeşte	Barselona
14	İstanbul	Varşova
15	Londra	Stockholm
16	Helsinki	Frankfurt
17	Varşova	Helsinki
18	Edinburgh	Prag
19	Prag	Edinburgh
20	Frankfurt	İstanbul

 

Gelişme Öngörüleri Bakımından En İyi 20 Avrupa Şehri

 

Sıralama	2016	2015
1	Berlin	Berlin
2	Münih	Dublin
3	Hamburg	Münih
4	Stockholm	Londra
5	Kopenhag	Stockholm
6	Dublin	Hamburg
7	İstanbul	Birmingham
8	Birmingham	Kopenhag
9	Edinburgh	İstanbul
10	Viyana	Brüksel
11	Frankfurt	Edinburgh
12	Londra	Zürih
13	Madrid	Prag
14	Milano	Madrid
15	Paris	Frankfurt
16	Amsterdam	Atina
17	Lyon	Viyana
18	Barselona	Lizbon
19	Roma	Varşova
20	Prag	Amsterdam/Barselona