Son kırk yıla bakıldığında; kamu yönetimi çalışmalarının sağlıklı ve düzenli kentler oluşturmaya yetmediği görülmektedir. Türkiye’deki yapıların üçte biri can güvenliği riski taşımaktadır. Konut, sanayi ve ticaret bölgelerinin yanlış yerleştirilmesi doğa tahribatına neden olmuş ve çevreyle uyumsuz, mutsuz ve huzursuz insanlar çoğalmıştır.
Kentlerdeki bozuk yapılaşma ve yarattığı sorunların modern şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygun olarak yeniden yapılandırılmasını sağlamak için Dünyada 1850’lerden ve Türkiye’de 1980’lerden itibaren kentsel dönüşüm projeleri gündeme gelmiştir.
Bu projelerle kentsel dönüşüm için amaçlanan; afetlere dayanıksız olan, zemin şartlarına uygun olmayan, eskiyen, terk edilen, yıpranan kentsel dokunun değiştirilerek yeniden kente kazandırılmasıdır.
Kentsel dönüşümün; bir marka olarak Türkiye ve İstanbul’u Cumhuriyetin 100. yılı olan 2023 hedefine taşıyacağına, İstanbul’u Dünyaca imrenilen bir şehir haline getireceğine, olası depremin zararlarını önleyeceğine inanmaktayız.
Kentsel dönüşüm, kent yağmacıları ve rantçılarına hizmet eden bir belediyecilik anlayışının 40 yılda biriktirdiği enkazın da temizlenme fırsatıdır.
Türkiye için büyük bir fırsat olduğuna inandığımız kentsel dönüşüm; her koşulda uygulanmalıdır. “Kervan bazen yolda düzelir” örneğiyle çıkarılan kanunlar ve yönetmeliklerdeki hatalar veya ortaya çıkan eksikler uygulama esnasında kolayca düzeltilebilir.
Kentsel dönüşüm sonrasında, bir yanda depreme dayanıklı yapılara diğer yanda ise geniş yollara, yeşil alanlara ve parklara, kültür ve spor alanlarına, temiz hava ve su ile sağlıklı bir çevreye kavuşacağız. Devraldığımız doğayı daha iyi bırakabileceğimiz; düzenli, sağlıklı ve güzel şehirler yaratabileceğimiz bir fırsat oluşmuştur. Kentleşmeyi yeniden kurgulayıp; gelecek nesillere düzenli, sağlıklı ve güzel şehirleriyle iyi bir yaşam bırakmak olanağı heyecan vericidir. Yapılaşması ve ulaşımıyla karmaşadan uzak, düzenli; sosyal ve kültürel yapıları ile fiziksel ve ruhsal sağlığımızı koruyan bir kent oluştururken, kentsel tasarımlarla 1980’lerden sonra ihmal edilen estetik ve sanatı da dikkate almak ileride takdirlerle hatırlanmaya neden olacaktır.
Kentsel Dönüşüm dikensiz bir gül bahçesi değildir. Tüm Türkiye can ve mal güvenliğine kavuşma niyetinde iken, sınırlı bir azınlık da zarar görebilir.
Son zamanlarda şehir merkezlerindeki kıymetli alanlarda mülkü olan dükkan ve daire sahipleri uyuyamıyor. Eski apartmanlarda komşular birbirine düştü. Yaşlı insanların yıllardır sürdürdükleri yaşam, komşularının tehdidi altında. Müteahhitlerle anlaşan daire sahipleri 2/3 çoğunluğa ulaşınca, kendilerinden farklı düşünen 1/3 hissedar komşularına “ya imzala ya terk et” diyorlar. Yapılacak yeni binadan kendilerine avantajlı yerler alan 2/3 çoğunluk, 1/3’e kötü yerleri önerip, “ya imzalayın ya da bakanlığın belirlediği değer üzerinden hissenizi İl Müdürlüklerinde sattırırız” diyorlar. Bu yüzden azınlıkta kalan kişilerin de zarar görmemesi için çareler üretilmeli, mülk sahibi olmaya devam edecekleri ama oy hakkının bulunmadığı yeni bir sistemin de aranması gerekiyor. Önemle vurgulamalıyız ki, kendilerine haksızlık yapıldığı için 2/3 çoğunluğun ortak anlaşmasını müteahhitle imzalamayan kişiler, 1/3 hisselerinin değeri rayicin altında belirlenen kişiler ve 1/3 hisseleri satılan kişiler de çaresiz değil! Açabilecekleri beş altı çeşit dava var. Mahkemeler ihtiyati tedbir verebilir, idare mahkemelerinde yürütmenin durdurulması verilmese bile inşaat aşamasında mahkemedeki dava bitebilir, inşaatlar yarım kalabilir. Bu yüzden hukuki süreçlere dikkat etmek gerekiyor.
Daha iyi bir kentsel dönüşüm için; imar planlamaları ve kentsel tasarımlar yoluyla önce il bazında ele alınmalı, il bazında ele alma esnasında Türkiye bütünü ve bölge ölçeğinde diğer çevre illerle koordinasyon sağlanmalıdır. İl bazlı düzenlemeler yapıldıktan sonra da çevre ilçeler göz önünde bulundurularak ilçe bazında kentsel dönüşümün ele alınmasının yararına inanıyoruz. Bu sebeple de Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkezi bir güç olarak; önce tüm Türkiye ve sonra tek tek İstanbul, Ankara, İzmir gibi illerimizi, sonrasında sağlıksız kentleşme ile afet/deprem tehlikesi altındaki diğer illeri kapsayan bütünsel planlamalar yapmasını yararlı buluyoruz. Ancak Bakanlığın, kentsel dönüşüm çalışmalarını halkın temsil edildiği yerel yönetim birimleri olan belediyelerle birlikte gerçekleştirmesi, belediyeleri devre dışı bırakmaması katılımcı yönetim için bir başka gerekliliktir.
Kentsel dönüşümde paydaşları rahatlatacak birçok olanak getirilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Yasası Uygulama Yönetmeliğinde riskli yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatları da, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, parseldeki bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talepleri doğrultusunda düzenlenecek. Böylece parseldeki maliklerin birbirini engellemesinin önü kapanmış oldu. Bu fırsat inşaat sektörü tarafından kaçırılmamalı. İnşaat yatırımcıları tek bir parsele aynı binayı yeniden yapmak yerine, riskli binalar olan birkaç parseli birleştirerek daha büyük işler yapabilecekler. Hatta riskli yapıların komşu boş arsalarını da bu parsellerle birleştirerek, şehre marka değeri katan daha nitelikli projeler yapabilirler.
Müteahhitler ve inşaat şirketleri kentsel dönüşümün lokomotifidir. Riskli binalarda oturanlar ev ve işyerlerini kendileri yıkıp yenileyebiliyorlar. Bu durumda konut ve işyeri sahiplerine verilecek kredi faizinin yarısını Devlet ödüyor. Ancak bina sahipleri binalarını müteahhide verip yaptırırlarsa, devlet ve bankalar müteahhide ve inşaat şirketine kredi faizi için bir indirim yapmıyor. Halbuki müteahhit ve inşaat şirketleri, yaptığı dairelerin ve işyerlerinin en az yarısını arsa sahiplerine veriyor. En azından, riskli bina mal sahiplerine verilen dairelerin finansmanı için kredi kullanan müteahhide, bu finansman faizinin yarısı Devletçe geri ödenmelidir. Evlerini müteahhit ve inşaat şirketleri aracılığıyla yenileyenlere, evlerini kendileri yenileyen kişilere uygulanan tüm teşvik ve yardımlar da uygulanmalıdır.
Son zamanlarda bazı belediye ve noterler, kentsel dönüşümde ruhsatlar için ve sözleşmeler için harç istemeye başladılar, bu da vatandaşın ve inşaat şirketlerinin kafasını karıştırdı. Temmuzdaki Yönetmelik değişikliğinde nelerden harç ve vergi alınmayacağı açık açık sıralandı. Yine yapılan binalarda konut satışlarında da %1 KDV avantajı var.
Devlet kentsel dönüşümü teşvik ediyor. Hem riskli alanlarda ve riskli binalarda oturan halkımızın ve hem de inşaat şirketlerinin ilk yıllarda verilen bu teşvikleri değerlendirmesi lazım, yoksa kentsel dönüşüm bir iki yılda oturursa bu teşvikler yavaş yavaş kaldırılır. Bu yüzden verilen fırsatı kaçırmamak; büyük düşünüp, kentsel dönüşüm olanaklarıyla yeni projeler yapmak lazım.
Prof. Dr. Gürsel Öngören
.jpg)
