Anadolu yakasında kirada en az yüzde 10-15 artış
Projenin Anadolu Yakası’ndaki ilk durak noktası olan Üsküdar merkez bölgesi hâlihazırda eski yerleşimlerin olduğu bir bölge olarak öne çıkıyor. Yazıcı, nispeten kiralık konutların Avrupa Yakası’na oranla daha uygun olduğu için, üniversite öğrencilerinin tercih ettiği bir lokasyon olduğunu, markalı konutlara rastlanmasa da merkeze yürüme mesafesindeki tek proje olan Üsküdar Prestij Park’ta fiyatların 1 milyon 500 bin Euro’ya ulaştığını kaydediyor.
Marmaray projesinin Üsküdar’da etkileyeceği gayrimenkullerin daha çok kiralık konutlar olacağını ifade eden Yazıcı, şu anda merkez bölgesinde kiralık konut bulunmasında sıkıntılar yaşandığını, bunun nedenini mülk sahiplerinin projeyi beklemesi ve üniversitelerin açılmasıyla konut ihtiyacının ortaya çıkması olduğunu belirtiyor.
Üsküdar merkez bölgesinde 100 m2’lik bir dairenin kirası 900-1.500 TL arasında değişiyor. Manzara unsuru devreye girdiğinde kiralar 3.000 TL’yi bile geçebiliyor. Bununla birlikte, Marmaray projenin hizmete girmesini bekleyen mülk sahiplerinin bir süre talepleri biriktirmesi ve talepler doğrultusunda hareket etmesi bekleniyor. Ancak Yazıcı, uzun bir süre emlak piyasasının hareketlenmesini bekleyen mülk sahiplerinin kira fiyatlarını en az yüzde 10 ila yüzde 15 arasında yükseltmelerini öngörüyor. Diğer yandan, en çok bir yıl içinde bu oranın daha da artacağı tahmin ediliyor. Bu gelişmeyle ilgili olarak raylı sistem projelerinin etkisini zamanla daha net hissettiren ulaşım araçları olduğunu ifade eden Yazıcı özellikle İstanbul’un daha yeni yeni raylı sistemlerle tanışıyor olduğu göz önünde bulundurulacak olursa, mülk sahiplerinin ve yatırımcıların projenin etkisini gözlemleyebilmesi, talepleri değerlendirip piyasanın oluşmasının belli bir süre alacağının altını çiziyor.
Anadolu yakası metroları emlak piyasasını etkiliyor
Çalışmayla bağlantılı olarak Yazıcı, 2012 Aralık ayında EVA Gayrimenkul Değerleme'nin yayınlamış olduğu "Markalı Konut Sektör Raporu" kapsamında yaptıkları değer artışı analizinde 2011 Nisan -2012 Aralık, yani 19 aylık süreçte Kartal-Maltepe bölgesinde markalı konutların birim metrekare değerinde yüzde 30 oranında artış tespit ettiklerini de hatırlatıyor.
Bu artışa etki eden faktörlerin Kartal-Kadıköy metrosu, dünyanın en büyük adalet sarayı olan Kartal Adliyesi ve uzun süredir bekleyen dönüşüm projesinde çözüm aşamasına gelinmesi olarak belirtiliyor. Tüm bu etkenler neticesinde Kartal bölgesinde yatırımlar arttığını ifade eden Yazıcı, emlak piyasasının bu bölgede de hız kazandığına vurgu yapıyor.
Marmaray ile İbrahimağa istasyonundan Kadıköy-Kartal metro bağlantısı sağlanacağını, bu sayede 2013 itibariyle Kartal’dan Kazlıçeşme’ye kadar raylı sistemlerle gidilebileceğini belirten Yazıcı, 2015 yılında ise Halkalı’ya kadar kesintisiz ulaşım sağlanabileceğini kaydediyor. Yazıcı, bu gelişmenin Kartal bölgesinin çekim gücünü oldukça artıracağının da altını çiziyor.
Yaklaşık iki senede yüzde 30 prim yapan bölgede markalı konutların halihazırda güncel birim metrekare değerlerinin 3.000-5.500 TL/m2 aralığında olduğunu kaydeden Yazıcı, ayrıca bölgede kentsel dönüşüm sorunlarının çözülerek sürecin başladığını, DKY İnşaat, Ege Yapı, İş GYO, Dap Yapı, Fer Yapı, Ağaoğlu gibi markalaşmış firmaların bölgeye yeni yatırımlar yapacaklarının kesinleşmiş olduğunu belirtiyor. Yazıcı, Adalet Sarayı'nın hizmete girmesiyle de ofis sektöründe önemli bir atılımın başladığını, Kartal'ın kısa bir sürede emlakta çok mesafe kateden bir bölge haline geldiğini, bu ivmeye Marmaray’ın projesi bağlantısının da büyük katkı sağlayacağına vurgu yapıyor.
Marmaray’ın Üsküdar istasyonunun ise Üsküdar-Ümraniye metrosuyla bağlantı kurarak Çekmeköy-Sancaktepe’ye kadar uzanacağını hatırlatan Yazıcı, projenin 2016 yılında devreye gireceğini, metro kaynaklı hareketliliğin daha çok Çekmeköy- Sancaktepe bölgesinde yaşanacağını belirtiyor.
Yeni yatırımlara arsa arzı daha kolay karşılanabildiği için projeler de daha çok Çekmeköy-Sancaktepe bölgesinde geliştiriliyor. Bu bölgedeki markalı konutların birim metrekare değerlerinin 2.750-4.000 TL/m2 aralığında değiştiğine değinen Yazıcı, son iki seneye oranla yaklaşık yüzde 15 ila 20 oranlarında artış görüldüğünü kaydediyor. Bu artışta Üsküdar merkeze bağlanan metronun da etkisi olduğunu ifade eden Yazıcı, Marmaray’ın Halkalı etabının 2015, Çekmeköy-Üsküdar metrosunun ise 2016 yılında devreye girmesiyle Çekmeköy-Halkalı arası ulaşımın raylı sistemle 70 dakikadan az bir sürede gerçekleşeceğini belirtiyor. Yazıcı, kolay ulaşılır mekanların daha çok tercih edilmesi nedeniyle talepte artış görüleceğini, özellikle bugün yatırım yapanların birkaç yıl sonra kiralık olarak arz ettiklerinde yüksek talep göreceklerini kaydediyor. Kira değerlerinde mutlak artış yaşanacak olsa da bir yüzde söylemenin şu an için doğru olmadığını ifade eden Yazıcı, ulaşım projelerinin devreye girmesinden sonraki altı aylık süreçte, hem yatırımcıların hem de kullanıcıların hareketleri ve yönelişlerinin piyasayı belirleyeceğini, Marmaray gibi büyük çaplı projelerin etkisini anlamak ve getirdiği kolaylıkları görebilmek için açıldıktan sonra birkaç aylık süreç gerektiğine vurgu yapıyor.
.jpg)
