29 Ekim'de hizmete girecek olan Marmaray projesi, Avrupa ile Asya arasında ilk kez raylı sistem geçişini gerçekleştirirken, geniş bir alanda emlak fiyatları
ve kiralarda da belirleyici bir faktör olacak. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Marmaray projesiyle birlikte gayrimenkul piyasasında yaşanacak gelişmeleri mercek altına alıyor.
Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşları arasında yer alan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.'nin gerçekleştirdiği çalışmaya göre, gayrimenkul piyasası açısından Marmaray projesinin özellikle Kazlıçeşme-Yenikapı-Üsküdar-Sirkeci-İbrahimağa arasındaki 'Boğaz geçişi' özel bir nitelik taşıyor.
Bağlantı noktaları öne çıkıyor
Boğaz geçişinin, banliyö hatlarının da bağlandığı düşünüldüğünde İstanbul'un tarihi çekirdeğinin 'merkez' olma kimliğini daha da pekiştireceğini ifade eden Yazıcı, Yenikapı-Sirkeci-Üsküdar hattını raylı sistem ve denizyolu bağlantıları açısından düğüm noktaları olarak değerlendiriyor. Yazıcı, bu iki noktada özellikle emlak fiyatlarının çevrelerine kıyasla daha fazla hareketleneceğini, halihazırda Üsküdar merkez bölgesinde, istasyon çıkışına maksimum 10 ila 15 dakika uzaklıkta bulunan mahallelerde mülk sahiplerinin kiralık konutlarını beklettiğini belirtiyor.
Diğer yandan, şu an merkez bölgesinde kiralık olan birçok konutun Marmaray açılışının çok da etki etmeyeceği eski binalarda yer alan daireler olduğunu ifade eden Yazıcı, talep edilen dairelerin ise mülk sahiplerince Marmaray açılışı için bekletildiğini kaydediyor. Sirkeci-Yenikapı bölgesinin ise tarihi yarımada sınırları içerisinde kaldığı için zaten arsa arzının kısıtlı olduğu ve yeni konutların ya da markalı konutların az rastlandığı bir bölge olduğuna değinen Yazıcı, bu bölgeye en yakın markalı konutların Yedikule-Zeytinburnu-Bakırköy hattında yer aldığını, Kazlıçeşme istasyonuna yakınlığı sebebiyle bu bölgelerde de artış beklendiğine vurgu yapıyor.
Avrupa yakasında ticari mekanlar değerlenecek
29 Ekim 2013’te projenin 'Boğaz geçiş' etabı olarak bilinen Kazlıçeşme-İbrahimağa arasındaki istasyonlar devreye giriyor. Bu istasyonların diğer bölgelerle entegrasyonu da sağlanacak ve 2016 yılına kadar hedeflenen tüm bağlantılar tamamlanacak. Bundan dolayı Yazıcı'ya göre bölgelerin emlak hareketlenmesi de dönem dönem farklılık gösterecek.
İlk etapta boğaz geçiş bölgesinde belirtilen istasyonların çevresindeki bölgelerde birim metrekarelerde artış bekleniyor. Halihazırda oldukça lüks markalı konutların yer aldığı Kazlıçeşme-Yedikule bölgesinde Yedikule Konakları, 16/9, Ottomare Suits, İstanbul Veliefendi, Sahil park, The İstanbul Residence, Bakırköy 46, Real İstanbul gibi markalı konutlarda birim metrekare değerlerindeki genel aralık 5.000 TL/m2 – 7.500 TL/m2 arasında değişiyor.
Yazıcı, bu bölgede yer alan markalı projelerle yapılan görüşmelerde Marmaray projesinin açılışına yönelik belirlenen bir fiyat politikası olmasa da periyodik dönemlerde yapılan fiyat değişikliklerinde mutlaka projenin hayata geçmesinin etkili olacağı, ancak ne kadarlık bir artış sağlayacağının şimdiden söylenmesinin zor olduğunu belirtiyor. Ayrıca projelerin çoğunda konut satışları tamamlanmak üzere olduğundan, yatırımcıların nasıl bir fiyat politikası izleyeceği bilinemiyor.
Bununla birlikte, Yazıcı'ya göre projenin direkt bağlantılı olduğu bölgelerden birisi olan Yenikapı-Sirkeci arası konut bölgeleri olmadıkları ve tarihi yarımadada kısıtlı yapılaşma şartları bulunduğu için bu bölgedeki konut piyasasının ilk etapta tepki vermesi beklenmiyor. Ancak Sirkeci ve çevresinde yer alan eski iş hanlarının, cadde üzerinde yer alan dükkanların kira fiyatlarında mutlak bir artış olacağı ileri sürülüyor. Sonuç olarak, birçok noktadan çok kolay erişilebilir bir bölge haline gelecek olan Sirkeci-Yenikapı bölgesinin birkaç yıl içerisinde İstanbul’un transfer merkezi konumunda çok önemli bir rol oynayacağını kaydeden Yazıcı, özellikle iki yaka arasında raylı sistemle yolculuk edecek olan bir kişinin, hangi noktadan yolculuğuna başlamış olursa olsun mutlaka Yenikapı, Sirkeci ya da Üsküdar istasyonuna uğramak durumunda olacağına dikkat çekiyor.
.jpg)
