Taraflar arasında belirli süreli bir kira sözleşmesi olması halinde süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Üstü kapalı olmayan yerlerde, kira döneminin sonunda mal sahibinin sadece kira akdini feshettiğini bildirmesi yeterli olur. Fakat konut ve musakkaf (üstünde tavanı olan) işyerlerinde, kanunda yazılı sebepler gerçekleşmedikçe kira konusu yer tahliye edilemez. Dolayısıyla sözleşme de feshedilemez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 2014 yılında yürürlüğe giren yeni düzenleme ile on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Ancak gayrimenkulün sahibi bakımından sözleşme süresinin dolması nedeniyle sözleşmenin feshi yeterli değildir. Malikin kira kontratının yenilenmesini istememesi halinde, ancak kira hukukunun düzenlendiği Borçlar Kanunu hükümlerinde sayılan haklı nedenlerin de varlığı ile birlikte sözleşmeyi feshedebilir. Yani malik, sadece haklı nedenlerden birinin varlığı ve 10 yıllık kira sözleşmesi sonunda süresi içinde yapılmış yazılı bir bildirim yapılması gibi özel durumlarda kira sözleşmesine son verebilir.
Malikin fesih hakkı bakımından dayanabileceği haklı nedenler şu şekilde sıralanabilir.
A. Gereksinim, Yeniden İnşa Ve İmar
BK MADDE 350’de düzenlenmiştir. Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, ( Bazı riskli alanlarda yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları esnasında en çok gündeme gelen uygulamalardan biri halini almıştır.)
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak, belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
B. Yeni Malikin Gereksinimi
Kiralananı sonradan içinde kiracı varken, sahiplenen yeni malik, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (BK 351)
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Genelde bu gibi durumda malikler kiracıyı korkutmak için kendisinin yüksek bir kira isteyeceği bahanesi ile yaklaşırlar. Oysa kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracı aleyhine yeni hükümler getirilemez. Sözleşme şartları ağırlaştırılamaz. Dolayısıyla mal sahibi kontratı yenilemek için daha fazla kira talep edemez. Kira dönemi sonunda kiranın artırılmasını elbette isteyebilir. Ama kanun uyarınca bunu, üretici fiyat endeksine (ÜFE) göre istemesi gerekir. Kiranın bu oranda artmasını talep edebilir.
Kira kontratı yeniden yapılmadığı sürece sözleşmede yazan şartlar geçerlidir. Sözleşme uzadığında, daha önce yazılı olan şartlar da 1 yıl uzamış olur. Şartlar değişmez. Sadece kira bedeli bakımından değişiklik söz konusu olur.
Daha önce de söylemiştik ancak dikkati celp etmek adına yeniden ifade etmek gerekir ki, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sadece sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Ayrıca kirayı ödememe nedeniyle BK 260 uyarınca kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiracıya 30 gün süre verilip, otuz gün içinde kira bedeli ödenmemesi halinde sözleşmenin sona erdirilebileceği hükmüne istinaden kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Kiranın bu otuz gün içinde ödenmemesi halinde mahkemeden tahliye kararı alınmak şartıyla kiracı tahliyeye zorlanabilir. Kiracının otuz gün içinde kira bedelini ödemesi halinde tahliye tehdidi kalkar. Ancak otuz günün geçmesi halinde ise kiracı kirayı otuz günden sonra ödese bile kiracı aleyhine tahliye kararı verilebilir.
.jpg)
.jpg)
